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Diagnostics immobiliers


MCP vous propose de nombreuses prestations de diagnostics immobiliers. Vous retrouverez dans cette rubrique une liste des diagnostics que nous pouvons réaliser.

ESRIS - Etat des servitudes ‘risques’ et d’information sur les sols
ESRIS - Etat des servitudes ‘risques' et d'information sur les sols

L’ERNMT (État des Risques Naturels Miniers et Technologiques) c’est terminé, place à l’ESRIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols) au 1er janvier 2018, suite à la prise en compte des SIS (Secteurs d’Information sur les Sols) et des PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques).

Un nouveau formulaire et une nouvelle appellation pour cet état des risques obligatoirement fourni à l’acheteur avant la vente ou au locataire avant la location d’un bien immobilier construit ou non, ainsi que le fait que cet état de servitudes risques soit bien plus complet notamment vis-à-vis du niveau de pollution des sols rendent bien plus criante l’absence de prise en compte du risque radon.

Les professionnels de l’immobilier qui ont suivi l’évolution de l’ERNT en ERNMT se sont adaptés pour prendre en compte les risques de mouvement des sols (retrait et gonflements des argiles, effondrement de cavités souterraines, etc.) dans les états que leur clientèle leur demandait de fournir conformément à la réglementation (Décret n°2005-134 du 15 février 2005 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs).

C’est en 2013 que l’ERNMT incluant donc le risque minier est entré en vigueur ; et puis, 3 ans plus tard a été publiée la fameuse ordonnance 2016-128 du 10 février 2016 portant diverses dispositions en matière nucléaire rendant obligatoire l’information sur le risque radon dans les zones à fort potentiel d’émissivité. Selon cette ordonnance, le risque radon aurait dû figurer obligatoirement dans l’ERNMT à partir du 1er juillet 2017, mais son décret d’application n’a jamais été publié et ne l’est toujours pas alors que l’ERNMT est devenu ESRIS au 1er janvier 2018.

Si cette absence de risque radon dans un état énonçant clairement les servitudes risques et les informations sur les sols ne semble pas expliquée sur les sites officiels, il faut pour la comprendre se référer à d’autres indices et notamment :

  • le manque de précision des mesures d’émissivité en radon des sols qui a déclenché une nouvelle campagne de mesures (apparemment toujours en cours ou pas encore publiée),
  • l’édition d‘un zonage réglementaire (comparable aux zones d’infestations par les termites ou la mérule) des communes sur le territoire desquelles le risque radon est potentiel,
  • la parution du décret BSS fixant le cadre réglementaire pour les normes de base en radioprotection en application de l’ordonnance n°2016-128 du 10 février 2016 portant diverses dispositions en matière nucléaire et transposant la directive 2013/59/Euratom du Conseil du 5 décembre 2013.

A savoir : Prévu être publié le 1er juillet 2017, c’est ce décret BSS qui finalisera enfin la mention du risque radon dans l’ESRIS en fonction des (nouveaux) seuils de radioactivité admissible y compris au radon en fonction des durées d’exposition. Le texte est toujours disponible en consultation publique.

Les nouveautés présentes dans l’ESRIS

Donc il faudra attendre encore pour que la notion de risque radon soit obligatoire dans l’ESRIS (à moins que cet état ne change encore de nom à cette occasion) ; en attendant les nouveautés attendues sont bel et bien présentes :

• Les secteurs d’information sur les sols (SIS)

Les SIS recensent les terrains susceptibles d’être pollués en fonction des informations contenues dans les bases BASIAS, BASOL et CASIAS. L’information sur un risque potentiel de pollution des sols est alors intégrée dans les documents d’urbanisme de la commune.
Ce n’est pas parce qu’un terrain est en SIS qu’il ne sera pas exploitable ou constructible mais son classement en SIS déclenchera l’obligation de diagnostic pollution des sols et d’obtention de l’attestation ATTES afin de définir la compatibilité du degré de pollution du sol avec le projet d’affectation (résidentiel, tertiaire, parc, école….).

• Les périmètres du PPRT

Dans le PPRT (Plan de Prévention du Risque Technologique) de chaque commune figurent deux classements importants à notifier éventuellement dans l’ESRIS :

  • Les périmètres de délaissement sont des secteurs du PLU ou du POS dans lesquels le propriétaire d’un bien immobilier exposé à un risque technologique peut obtenir son rachat par la commune afin que le risque soit géré par la collectivité et non par le particulier.
  • Les périmètres d’expropriation sont des secteurs dans lesquels le droit de préemption de la commune s’applique automatiquement. Le propriétaire vendeur d’un bien immobilier classé en périmètre d’expropriation est tenu de le céder à la commune (ou à l’intercommunalité) qui est tenue de lui acheter afin d’en gérer le risque ; le bien ne pourra jamais être cédé à un autre particulier ni à une entreprise.

A savoir : Les ERNMT rédigés avant le 31 décembre 2017 sont toujours valables à condition que leur durée de validité de 6 mois ne soit pas expirée ; mais depuis le 1er janvier 2018, c’est l’ESRIS qui doit être rédigé conformément au nouveau formulaire consultable et téléchargeable sur le site gouvernemental.

En savoir plus : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031388551&categorieLien=id)


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