MCP Diagnostic Immobilier > Diagnostics immobiliers
MCP vous propose de nombreuses prestations de diagnostics immobiliers. Vous retrouverez dans cette rubrique une liste des diagnostics que nous pouvons réaliser.
L’ERNMT (État des Risques Naturels Miniers et Technologiques) c’est terminé, place à l’ESRIS (État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols) au 1er janvier 2018, suite à la prise en compte des SIS (Secteurs d’Information sur les Sols) et des PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques).
Un nouveau formulaire et une nouvelle appellation pour cet état des risques obligatoirement fourni à l’acheteur avant la vente ou au locataire avant la location d’un bien immobilier construit ou non, ainsi que le fait que cet état de servitudes risques soit bien plus complet notamment vis-à-vis du niveau de pollution des sols rendent bien plus criante l’absence de prise en compte du risque radon.
Les professionnels de l’immobilier qui ont suivi l’évolution de l’ERNT en ERNMT se sont adaptés pour prendre en compte les risques de mouvement des sols (retrait et gonflements des argiles, effondrement de cavités souterraines, etc.) dans les états que leur clientèle leur demandait de fournir conformément à la réglementation (Décret n°2005-134 du 15 février 2005 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs).
C’est en 2013 que l’ERNMT incluant donc le risque minier est entré en vigueur ; et puis, 3 ans plus tard a été publiée la fameuse ordonnance 2016-128 du 10 février 2016 portant diverses dispositions en matière nucléaire rendant obligatoire l’information sur le risque radon dans les zones à fort potentiel d’émissivité. Selon cette ordonnance, le risque radon aurait dû figurer obligatoirement dans l’ERNMT à partir du 1er juillet 2017, mais son décret d’application n’a jamais été publié et ne l’est toujours pas alors que l’ERNMT est devenu ESRIS au 1er janvier 2018.
Si cette absence de risque radon dans un état énonçant clairement les servitudes risques et les informations sur les sols ne semble pas expliquée sur les sites officiels, il faut pour la comprendre se référer à d’autres indices et notamment :
A savoir : Prévu être publié le 1er juillet 2017, c’est ce décret BSS qui finalisera enfin la mention du risque radon dans l’ESRIS en fonction des (nouveaux) seuils de radioactivité admissible y compris au radon en fonction des durées d’exposition. Le texte est toujours disponible en consultation publique.
Donc il faudra attendre encore pour que la notion de risque radon soit obligatoire dans l’ESRIS (à moins que cet état ne change encore de nom à cette occasion) ; en attendant les nouveautés attendues sont bel et bien présentes :
• Les secteurs d’information sur les sols (SIS)
Les SIS recensent les terrains susceptibles d’être pollués en fonction des informations contenues dans les bases BASIAS, BASOL et CASIAS. L’information sur un risque potentiel de pollution des sols est alors intégrée dans les documents d’urbanisme de la commune.
Ce n’est pas parce qu’un terrain est en SIS qu’il ne sera pas exploitable ou constructible mais son classement en SIS déclenchera l’obligation de diagnostic pollution des sols et d’obtention de l’attestation ATTES afin de définir la compatibilité du degré de pollution du sol avec le projet d’affectation (résidentiel, tertiaire, parc, école….).
• Les périmètres du PPRT
Dans le PPRT (Plan de Prévention du Risque Technologique) de chaque commune figurent deux classements importants à notifier éventuellement dans l’ESRIS :
A savoir : Les ERNMT rédigés avant le 31 décembre 2017 sont toujours valables à condition que leur durée de validité de 6 mois ne soit pas expirée ; mais depuis le 1er janvier 2018, c’est l’ESRIS qui doit être rédigé conformément au nouveau formulaire consultable et téléchargeable sur le site gouvernemental.
En savoir plus : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031388551&categorieLien=id)
A compter du 1er janvier 2017, la loi ALUR impose la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) des copropriétés sous certaines conditions. Ce nouveau diagnostic, a pour objectif de donner aux copropriétaires un état général de l’immeuble et d’établir un plan pluriannuel des travaux. Cet audit passe par la réalisation d’un état technique et réglementaire de l’immeuble, fixe sa situation énergétique, avec pour objectif d’améliorer la gestion technique et patrimoniale en planifiant et priorisant les travaux à réaliser.
- Quels immeubles sont concernés ?
- Que contient le DTG ?
- Quels sont les avantages à tirer du DTG par les copropriétés ?
Quels immeubles sont concernés ?
Les immeubles répondant à l’un des critères suivants :
- Pour les immeubles de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété,
- Pour immeubles qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et dans le cas où l’administration aura demandé au syndic de faire réaliser le DTG,
- Sur décision votée à la majorité simple des copropriétaires.
À partir du 1 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de tout immeuble a l’obligation d’organiser un vote pour se prononcer sur la question de faire réaliser un DTG.
Il est donc nécessaire de présenter un devis de DTG afin que les copropriétaires puissent se prononcer.
A qui s’adresse le Diagnostic Technique Global ?
Que contient le DTG ?
Le DTG a pour objectif une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, et précise notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
Ce diagnostic comprend obligatoirement :
- Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
- Un état de la situation du Syndicat des Copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au regard du code de la construction et de l’habitation ;
- Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
- Un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique qui sera selon le contexte :
Les conclusions du DTG doivent être présentées lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires qui suit la réalisation du diagnostic.
Quels sont les avantages à tirer du DTG par les copropriétés ?
Avoir une vision de l’état général de la copropriété :
Il est indispensable pour un propriétaire d’avoir une photographie de l’état de l’immeuble dont il est copropriétaire pour en connaitre les forces et les faiblesses.
Réaliser des économies en anticipant les travaux :
Une chaudière collective qui vous lâche en hiver, et c’est la catastrophe pour la copropriété. Devoir établir un devis en urgence, devoir patienter sans chauffage et par conséquent devoir dépenser de l’argent sans avoir pu anticiper, négocier, réunir les fonds…
Le DTG permet de se prémunir de cette situation en anticipant les travaux dans les 10 ans à venir tout en fixant les
priorités et en éliminant les sujets futiles voir inutiles.
Valoriser son patrimoine :
Connaitre l’état de sa copropriété, anticiper les travaux et les dépenses, permet de valoriser son patrimoine et de réaliser les investissements nécessaires et suffisants.
Optimiser les conditions d’entretien et de maintenances :
S’assurer que l’entretien de la copropriété et de ses équipements collectifs est réalisé suivant les obligations règlementaires et sans excès.
Avoir une vision de sa situation énergétique :
Evaluer la situation énergétique de son immeuble, c’est savoir maitriser les dépenses en matière d’énergie (électricité, gaz, fioul…).
En savoir plus : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32059
Obligatoire depuis quand :
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes et depuis le 1er juillet 2007 pour les locations.
Contexte :
Lors de la mise en vente ou en location de tout bien immobilier, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) rassemble des indications simples qui ont pour objectif de caractériser les performances énergétiques du bien (estimation de la consommation énergétique moyenne annuelle) ainsi que l’impact environnemental engendré. Des recommandations d’améliorations de ces performances énergétiques accompagnent ces constats.
Validité du diagnostic :
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est valable 10 ans.
Les textes de loi :
Le Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique mais aussi à l’état de l’installation intérieure de gaz dans certains bâtiments.
Nouvelles modalités relatives au repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante - 18 janvier 2013
Le décret n° 2011- 629 du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis a été pris en application de l’article L. 1334-17 du code de la santé publique (CSP). Il a permis d’améliorer le dispositif du code de la santé publique relatif à la prévention des risques liés à l’amiante dans les immeubles bâtis en restructurant le code de la santé publique en respectant l’économie générale du dispositif de prévention. Ce décret est entré en vigueur le 1er février 2012.
3 arrêtés sont venus compléter le dispositif réglementaire en fin d’année 2012.
Arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante et au contenu du rapport de repérage.
Arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante et du risque de dégradation lié à l’environnement ainsi que le contenu du rapport de repérage.
Arrêté du 21 décembre 2012 relatif aux recommandations générales de sécurité et au contenu de la fiche récapitulative du « dossier technique amiante »
Les listes A et B définies dans le décret du 3 juin 2011 entrent en vigueur.
La liste A est définie à l’annexe 13-9 du code de la santé publique et comprend les flocages, calorifugeages et faux-plafonds.
La liste B est définie à l’annexe 13-9 du code de la santé publique. Elle comprend les éléments de l’ancienne annexe 13-9, de laquelle ont été exclus les flocages, calorifugeages et faux plafonds et à laquelle ont été ajoutés des éléments extérieurs à rechercher : toitures, bardages et façades légères et conduits en toiture et façade.
L’opérateur de repérage doit dans un premier temps repérer l’ensemble des matériaux et produits des listes A ou B, puis, dans un second temps, identifier et localiser par zones de similitude d’ouvrage ceux contenant de l’amiante et ceux n’en contenant pas.
Pour conclure quant à la présence ou à l’absence d’amiante, il peut se référer soit au marquage du matériau, soit aux documents consultés. En cas de doute il doit procéder à un prélèvement. C’est le résultat d’analyse du matériau prélevé qui lui permettra de conclure quant à la présence ou à l’absence d’amiante dans le matériau. Par ailleurs, pour les matériaux de la liste B, l’opérateur pourra conclure à la présence d’amiante en se basant sur son jugement personnel sans avoir besoin de procéder à un prélèvement.
Enfin, l’opérateur doit évaluer, en appliquant les grilles annexées aux 2 arrêtés du 12 décembre 2012, l’état de conservation des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante par zones homogènes.
Pour les matériaux et produits de la liste A, le score permet de définir les actions à mettre en œuvre par le propriétaire (surveillance périodique tous les 3 ans, mesure d’empoussièrement ou travaux de retrait ou de confinement).
Pour les matériaux et produits de la liste B, le score conduit l’opérateur de repérage à formuler des recommandations pour la gestion de ces matériaux (surveillance période, action correctrice de 1er niveau ou action correctrice de second niveau) .
Le contenu du rapport de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante est défini par les 2 arrêtés du 12 décembre 2012. Ils doivent comprendre notamment :
Le rapport de repérage est transmis au propriétaire contre accusé de réception.
Pour les matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante dont l’évaluation de l’état de conservation a abouti à un score de 2 ou 3, le rapport de repérage correspondant doit être transmis au préfet de département. Cette disposition entrera en vigueur à compter de la publication de l’arrêté définissant les modalités de la transmission qui est en préparation.
Pour l’application de l’article R.1334-29-5 du code de la santé publique, qui prévoit que le dossier technique amiante contienne notamment des recommandations générales de sécurité à l’égard des matériaux et produits contenant de l’amiante et une fiche récapitulative, l’arrêté du 21 décembre 2012 vient définir le contenu de la fiche récapitulative et les recommandations générales de sécurité.
Une entrée en vigueur progressive
Principes généraux
A compter du 1er janvier 2013, tous les repérages des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante et les rapports de repérage de ces matériaux et produits doivent être réalisés conformément aux dispositions des 2 arrêtés du 12 décembre 2012 et doivent être transmis au propriétaire contre accusé de réception.
A compter du 1er janvier 2013, il n’est plus possible d’effectuer les repérages selon les anciennes modalités puisqu’elles ont été abrogées par les articles 7 des 2 arrêtés du 12 décembre 2012.
Dans le cadre d’une vente
En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique comprenant notamment un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux et produits contenant de l’amiante devant être produit, lors de la vente d’un immeuble bâti est réalisé conformément aux dispositions de l’arrêté du 12 décembre 2012 à compter du 1er avril 2013.
Cela signifie :
Entre le 1er janvier 2013 et le 1er avril 2013, il est possible de joindre à la promesse de vente un état réalisé soit suivant les anciennes modalités soit, si le repérage est effectué à compter du 1er janvier 2013, suivant les nouvelles modalités.
Un état réalisé suivant les anciennes modalités joint à la promesse de vente avant le 1er avril 2013 ne peut pas être joint en l’état à l’acte authentique de vente si celle-ci intervient après le 1er avril 2013. Il est nécessaire que l’état soit mis à jour suivant les nouvelles modalités avant d’être joint à l’acte authentique de vente. Ainsi pour les ventes dont la signature de l’acte authentique interviendra après la date du 1er avril 2013, l’état qui est annexé à la promesse de vente doit d’ores et déjà être réalisé suivant les nouvelles modalités.
Entre le 1er janvier 2013 et le 1er avril 2013, en cas de vente de tout ou partie d’immeubles collectifs d’habitation, il est possible de joindre à la promesse de vente une fiche récapitulative relative aux parties communes ancienne version (arrêté du 22 août 2002) ou nouvelle version (arrêté du 21 décembre 2012).
En cas de vente de tout ou partie d’immeubles collectifs d’habitation, pour les ventes qui seront conclues après le 1er avril 2013, la fiche récapitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante devant être joint à la promesse de vente doit être mise à jour conformément aux dispositions de l’arrêté du 21 décembre 2012.
Hors contexte de vente
Hors contexte de vente, quand mettre à jour mes repérages des matériaux et produits contenant de l’amiante avec les nouvelles dispositions réglementaires ?
Liste A : le repérage a du être réalisé avant le 31 décembre 1999 En présence de matériaux de la liste A, la surveillance périodique préconisée par le rapport de repérage de ces matériaux et produits contant de l’amiante et intervenant après le 1er janvier 2013, doit être effectuée suivant les modalités de l’arrêté du 12 décembre 2012.
Liste B : le repérage dit « étendu » prévu par la réglementation antérieure couvre la quasi-totalité des matériaux de la liste B. Il a du être réalisé avant le 31 décembre 2005. Le repérage complémentaire des éléments de la liste B qui ne figuraient pas dans l’ancienne annexe 13-9 du code de la santé publique doit être effectué suivant les modalités de l’arrêté du 12 décembre 2012 :
L’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de l’ancienne liste B ayant déjà été repérés avant le 1er janvier 2013 doit être effectuée conformément aux dispositions de l’arrêté du 12 décembre 2012. Elle peut judicieusement être effectuée à l’occasion du repérage complémentaire des éléments qui ne figuraient pas sur l’ancienne liste B.
Le dossier technique amiante
Le dossier technique amiante est mis à jour conformément aux dispositions de l’arrêté du 21 décembre 2012 :
Lors de toute découverte (opération de repérage ou information portée à la connaissance du propriétaire) de matériaux et produits contenant de l’amiante ;
Lors de surveillance périodique de matériaux et produits contenant de l’amiante ;
Lors de travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l’amiante.
Source
Direction Générale de la Santé
Sous-direction de la prévention des risques liés à l’environnement et à l’alimentation
Bureau Environnement intérieur, milieux du travail et accidents de la vie courante.
Établit en complément du diagnostic amiante, le DTA a pour finalité de rassembler l’ensemble des informations et documents techniques sur la présence d’amiante afin d’assurer l’information des personnes amenées à travailler dans le bâtiment, des acheteurs et des locataires.
L’obligation de réaliser le repérage étendu et de constituer le DTA s’impose à tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques, à l’exception des maisons individuelles et des parties privatives d’immeubles collectifs.
Article R 1334-23 du Code de la santé publique.
Le dossier technique "amiante" comporte :
Article R 1334-26 du Code de la santé publique.
Le dossier technique est établi sur la base d’un repérage élargi par rapport au diagnostic amiante, qui doit porter sur les matériaux et produits mentionnés dans le tableau ci-dessous. L’arrêté du 22 août 2002 définit les modalités d’établissement du repérage, les consignes générales de sécurité et le contenu de la fiche récapitulative.
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Indépendamment de toute transaction immobilière, les propriétaires de certains immeubles bâtis ont l’obligation de réaliser des repérages des matériaux et produits contenant de l’amiante, de constituer et mettre à jour le(s) dossier(s) regroupant toutes les informations relatives à ces matériaux et produits.
Généralités sur les repérages
Le repérage est une opération technique effectuée par un opérateur de repérage dit diagnostiqueur, qui donne lieu à un rapport de repérage. L’opérateur de repérage (diagnostiqueur) est une personne dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et soumise à des règles spécifiques d’organisation et d’assurance.
Généralités sur les dossiers
Le contenu des dossiers à constituer varie en fonction des éléments et des conclusions du rapport de repérage.
· Repérage des matériaux et produits de la liste A
Champ d’application : En dehors de toute transaction immobilière, tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont concernés, , à l’exception toutefois des maisons individuelles.
En cas de vente, les propriétaires de maison individuelle sont également concernés (voir rubrique « en cas de vente »).
Objectif : Repérer et résorber les situations les plus à risques.
Matériaux et produits à repérer : Flocages, calorifugeages, faux-plafonds (matériaux liste A)
Échéance : Ce repérage devait être achevé au 31 décembre 1999.
Néanmoins, dans le cas où il n’aurait pas encore été effectué, il doit être réalisé dans les meilleurs délais.
Principe : Il s’agit de repérer les flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante et d’évaluer leur état de conservation, afin d’estimer si des fibres sont susceptibles ou non d’être libérées dans l’air ambiant.
Cette évaluation est réalisée à l’aide d’une grille définie par arrêté.
Trois niveaux ont été définis, en fonction de l’état de dégradation du matériau, de sa protection physique et de l’exposition aux circulations d’air, aux chocs et aux vibrations, donnant lieu à des prescriptions différentes :
- Si le résultat correspond à « N=1 », il faut faire réaliser une surveillance périodique de l’état du matériau (tous les trois ans), c’est-à-dire évaluer à nouveau son état de conservation (qui peut se dégrader au cours du temps) dans un délai de trois ans.
- Si « N=2 », il faut alors vérifier le niveau d’empoussièrement. Cette mesure doit être effectuée par un laboratoire agréé par le ministère chargé de la santé.
(La liste des laboratoires agréés est fixée chaque année par arrêté disponible sur www.legifrance.gouv.fr)
Si le niveau mesuré est supérieur à 5 fibres par litre dans l’air, des travaux doivent être engagés.
- Lorsque « N=3 », des travaux doivent être entrepris (retrait ou confinement des matériaux amiantés) et achevés dans les 3 ans à partir de la date de réception du diagnostic. Ils sont réalisés par une entreprise possédant un certificat de qualification qui atteste de sa capacité technique à réaliser ces opérations.
(La liste des entreprises certifiées peut être obtenue auprès des organismes qui délivrent les certificats de qualification : www.qualibat.com et www.afaq.org ).
Dans l’attente des travaux, des mesures conservatoires doivent être mises en œuvre sans délai afin d’assurer un niveau d’empoussièrement inférieur à 5 fibres par litre dans l’air et permettre ainsi de réduire l’exposition des occupants aux poussières d’amiante. Les mesures conservatoires sont des mesures appropriées (ex : restriction d’accès, confinement...), mises en place pendant la période précédant les travaux.
· Repérage des matériaux et produits de la liste B
Champ d’application : En dehors de toute transaction immobilière, tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, à l’exception des maisons individuelles et des parties privatives des immeubles collectifs d’habitation.
En cas de vente, les propriétaires de maison individuelle et de partie privative d’ immeubles collectifs d’habitation sont également concernés (voir rubrique « en cas de vente »).
Objectif : Prendre en compte la présence de matériaux amiantés lors d’opérations d’entretien et de maintenance car ces matériaux sont susceptibles de libérer des fibres d’amiante lors de ces interventions.
Matériaux et produits à repérer : L’ensemble des matériaux accessibles sans travaux destructifs et correspondant à la liste B de l’annexe 13-9 du code de la santé publique. Il s’agit par exemple de dalles de sol, de plaques ou de canalisations en amiante-ciment…
Échéances : Au plus tard avant le 1er février 2021, le repérage de tous les matériaux de la liste B doit être effectué.
Certains matériaux de la liste B n’étaient pas inclus dans les modalités de repérages réalisés avant le 1er janvier 2013. Il s’agit des éléments extérieurs : toitures, bardages et façades légères et conduits en toiture et façade.
A partir du 1er janvier 2013, date d’entrée en vigueur des modalités de repérages des matériaux de la liste B, ils doivent faire l’objet d’un repérage complémentaire, qui doit être effectué au plus tard d’ici le 1er février 2021.
Des événements peuvent déclencher l’obligation de réaliser ce repérage complémentaire avant le 1er février 2021 :
1° vente ;
Ce repérage complémentaire doit être réalisé en même temps que la réalisation de l’état mentionnant la présence ou l’absence de produits contenant de l’amiante mentionné à l’article R. 1334-29-9 du code de la santé publique
2° évaluation de l’état de conservation de matériaux ou produits de la liste A ;
Ce repérage complémentaire doit être réalisé en même temps que la prochaine évaluation de l’état de conservation de matériaux ou produits de la liste A
3° travaux ;
Ce repérage complémentaire doit être réalisé avant tous travaux réalisés à titre gratuit ou onéreux, ayant pour conséquence une sollicitation de matériaux ou produits de la liste B.
· Constitution du dossier technique amiante « parties privatives » : constitution, conservation et actualisation
Propriétaires concernés : Indépendamment de toute transaction immobilière, sont concernés les propriétaires des parties-privatives d’immeubles collectifs d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Objectif : Localisation, suivi des matériaux susceptibles d’émettre spontanément des fibres d’amiante et évaluation de la nécessité de réaliser des travaux visant à résorber les situations les plus à risques.
Constitution et actualisation du dossier : Les propriétaires constituent, conservent et actualisent un dossier technique amiante « parties privatives ».
Ce dossier regroupe :
- 1° Le rapport de repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante ;
- 2° Le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante ou des mesures conservatoires mises en œuvre.
Note : Les résultats de ce repérage sont également intégrés dans le dossier technique amiante (DTA), lorsque celui-ci est obligatoire.
Communication du dossier :
Le propriétaire ( ou le cas échéant l’exploitant) doit tenir ce dossier la disposition :
- des occupants de l’immeuble,
- des employeurs,
- des représentants du personnel,
- des médecins du travail (si locaux de travail présents dans l’immeuble).
Ces personnes doivent être informées de l’existence et des modalités de consultation du dossier (article R 1334-29-4 du Code de la Santé Publique).
Il n’y a pas encore de réglementation spécifique (code du travail ou code de la santé publique) aux travaux de rénovation ou de réhabilitation.
Le maître d’ouvrage, doit réaliser un repérage de tout agent cancérogène au titre de l’évaluation des risques prévue par le code du travail (article L4531-1) portant sur les matériaux susceptibles d’en contenir et qui doivent faire l’objet de travaux.
Or, le DTA et le repérage étendu sont insuffisants dès lors que l’intervention ou les travaux portent sur des éléments de construction susceptibles de contenir de l’amiante :
Un des moyens de répondre à l’évaluation des risques est de faire établir un rapport de repérage en se référant à la liste indicative des matériaux pouvant contenir de l’amiante prévue à l’annexe de l’arrêté du 2 janvier 2002 et à celle détaillée dans la norme NFX 46-020.
Il y a lieu de procéder à :
Pas de conclusion d’absence d’amiante sans analyse pour les matériaux susceptibles d’en contenir.
Dans le cas d’une mission « Démolition » ou d’une mission « Travaux », le programme détaillé des travaux et le cas échéant, le Dossier Technique
« amiante » sont communiqués à l’opérateur de repérage.
Le donneur d’ordre ne doit ni définir, ni imposer la méthode d’intervention, ni définir le nombre de prélèvements à analyser, ni le nombre
d’investigations approfondies, de sondages, de prélèvements et d’analyses à effectuer.
NB : Sondage :
action permettant de vérifier l’homogénéité ou la nature d’un matériau ou
d’un produit
Prélèvement :
partie représentative d’un ou plusieurs produits ou d’un ou plusieurs matériaux destinés à l’analyse en laboratoire. Un prélèvement permet de dissocier les différentes couches pour les examiner et pouvoir les analyser séparément.
La commande distingue les coûts du repérage et des analyses de laboratoire (pas de forfaitisation).
Il n’y a pas encore de réglementation spécifique (code du travail ou code de la santé publique) aux travaux de rénovation ou de réhabilitation (texte à venir courant 2012 ?).
Le maître d’ouvrage, doit réaliser un repérage de tout agent cancérogène au titre de l’évaluation desrisques prévue par le code du travail (article L4531-1) portant sur les matériaux susceptibles d’en contenir et qui doivent faire l’objet de travaux.
Or, le DTA et le repérage étendu sont insuffisants dès lors que l’intervention ou les travaux portent sur des éléments de construction susceptibles de contenir de l’amiante :
Un des moyens de répondre à l’évaluation des risques est de faire établir un rapport de repérage en se référant à la liste indicative des matériaux pouvant contenir de l’amiante prévue à l’annexe de l’arrêté du 2 janvier 2002 et à celle détaillée dans la norme NFX 46-020.
Il y a lieu de procéder à :
Pas de conclusion d’absence d’amiante sans analyse pour les matériaux susceptibles d’en contenir.
Le donneur d’ordre notifie par écrit les conditions de sécurité et les règles de sécurité, liées à la nature des locaux visités et aux activités.
Le donneur d’ordre :
Le donneur d’ordre informe les locataires, copropriétaires, occupants et exploitants, de l’intervention qui doit être réalisée dans les locaux, et organise leur présence, (délais suffisants pour aucune restriction d’accès aux locaux pour l’opérateur de repérage).
Le donneur d’ordre prend, à la demande de l’opérateur de repérage, les dispositions pour faire évacuer temporairement les locaux si les investigations de celui-ci le requièrent.
Le donneur d’ordre est tenu :
L’opérateur de repérage doit :
L’opérateur de repérage doit établir un rapport de repérage exhaustif par bâtiment qui comprendra :
Article R. 1334-19 du code de la santé publique
Arrêté du 2 janvier 2002
Norme NFX 46-020
Objectif : identifier tous les matériaux contenant de l’amiante dans l’immeuble à démolir.
Les listes des matériaux pouvant contenir de l’amiante à repérer sont définies à l’annexe 1 de l’arrêté du 2 janvier 2002 et par la norme NFX 46-020. Elles ne sont pas exhaustives.
Les modalités du repérage définies à l’annexe 2 de l’arrêté du 2 janvier 2002 et par la norme NFX 46-020 sont les suivantes :
Préalables à l’opération de repérage (annexe 2 de l’arrêté du 2 janvier 2002) : évacuation définitive du bâtiment et enlèvement des mobiliers (accessibilité des composants).
NB : Les mobiliers susceptibles de contenir de l’amiante devront faire l’objet de repérage (ex : radiateurs, bacs de fleurs, bacs à incendie…)
La norme fixe les obligations du donneur d’ordre (accessibilité des matériaux, documents…) et de l’opérateur (analyse des documents, cheminement de la visite…)
Le rapport (annexe 2 de l’arrêté du 2 janvier 2002) mentionne les éléments suivants :
Le rapport de repérage avant démolition doit être transmis par le propriétaire à toute personne physique ou morale appelée à concevoir, coordonner, ou réaliser les travaux (article R 4532-7 du code du travail).
En accord avec le décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz dans certains bâtiments, depuis le 1er novembre le vendeur d’un bien immobilier équipé d’une installation datant de plus de 15 ans devra, lors de la transaction du logement (maison, appartement, studio, etc.), fournir un diagnostic immobilier spécifique : le diagnostic gaz. Cette évaluation aura pour objectif de détecter les risques éventuels pour la santé et la sécurité des occupants.
JORF n°0148 du 29 juin 2010, texte n° 4
Arrêté du 28 avril 2010 portant reconnaissance de la norme NF P45-500 en application des dispositions de l’article 1er de l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz
NOR : DEVP1015518A
Par arrêté du ministre d’Etat, ministre de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, en date du 28 avril 2010, la norme NF P45-500 de mars 2010 est reconnue en application des dispositions de l’article 1er de l’arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz à compter du 1er septembre 2010.
L’arrêté du 29 octobre 2007 portant reconnaissance de la norme XP P45-500 en application des dispositions précédemment citées est abrogé à compter du 1er septembre 2010
Evolution de la Norme XP P45-500 par la NORME NF P45-500
La Norme XP (expérimentale) P 45-500 abandonne son statut de Norme expérimentale à compter du 1er septembre 2010
Un nouveau modèle de rapport de visite sera intégré dans l’annexe E de la nouvelle édition. Les libellés d’anomalie prévus par la Norme devront être INTEGRALEMENT REPRIS et SANS MODIFICATIONS, ils pourront être éventuellement complétés pour une meilleure compréhension
En cas de DGI il devra figurer sur le rapport, la date et coordonnées du propriétaire, le distributeur de gaz sera prévenu, la référence du contrat, le relevé du compteur ainsi que son numéro, à cela sera annexé une fiche informative distributeur de GAZ selon l’annexe f de la nouvelle version.
Un nombre assez conséquent de points techniques seront à prendre en compte ou devrons faire l’objet d’une remise à niveau.
Points de contrôle du diagnostic gaz :
Le diagnostiqueur effectuant le certificat de conformité de installation au gaz d’un bien immobilier portera son attention sur divers points sensibles :
Vérification des équipements fixes d’alimentation en gaz naturel (chaudière, radiateurs, etc.)
Etat des tuyauteries et accessoires de raccordement.
Contrôle des appareils de production d’eau chaude sanitaire.
Evaluation des systèmes de ventilation et d’aération du bien immobilier.
Au terme du diagnostic immobilier, le professionnel aura dressé un bilan de l’installation au gaz naturel entrant dans l’une des catégories suivantes : absence de danger, risque mineur, danger immédiat grave. La découverte d’un disfonctionnement entraînant un quelconque danger oblige le diagnostiqueur à en référer au distributeur de gaz : l’approvisionnement en gaz peut alors etre suspendu.
Validité :
Le diagnostic gaz produit lors de la transaction d’un bien immobilier ne devra pas dater de plus de 3 ans avant l’acte de vente. La présence d’un diagnostic immobilier réglementaire permettra au vendeur de se voir exonéré de la garantie pour vice caché.
Bâtiments concernés :
Tout propriétaire d’un bien immobilier équipé d’une installation intérieure au gaz datant de plus de 15 ans devra faire effectuer ce diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz). Toutefois, dans le cas d’une copropriété, seules les parties privatives sont concernées par ce certificat de conformité. Le logement (maison ou appartement) de personnes en situation précaire devra également etre soumis à un diagnostic gaz assurant la sécurité des propriétaires. Ces derniers pourront néanmoins bénéficier d’aides (alloué au travers de conventions nationales et départementales) quant à la mise en conformité de leur habitation.
Ne pas effectuer de diagnostic immobilier gaz : quels risques ? :
En cas d’absence de diagnostic gaz lors de la vente d’un logement qui aurait normalement du être soumis à un tel certificat de contrôle, le vendeur encourt des sanctions civiles se traduisant généralement par la prise en charge des travaux de mise en conformité.
Textes de loi relatifs au diagnostic gaz :
La loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003, la loi ENL (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 (modifiant les art. L 134-6 à 9 du code de la construction et de l’habitation), les décrets du 14 septembre 2006 puis du 21 décembre 2006 et enfin l’arreté du 6 avril 2007, tous concernant le diagnostic immobilier gaz, ont permis l’instauration d’un référentiel de contrôle pour toute installation intérieure au gaz naturel.
OBLIGATOIRE depuis le 1er JANVIER 2009
diagnostic de l’installation électrique (article L.134-7 du CCH) aura pour but d’évaluer les risques électriques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Contexte :
Lors de la vente de tout bien immobilier affecté à l’habitation comportant une installation électrique réalisée depuis plus de 15 ans, un diagnostic de l’installation électrique (constat de l’état de cette installation) devra être annexé à l’acte notarié.
Les textes de loi :
Obligatoire depuis quand :
Le diagnostic termites est obligatoire depuis 1999.
Contexte :
Lors de la vente d’un bien immobilier situé dans une zone classée par le préfet comme contaminée, un diagnostic Termites (Etat relatif à la présence de Termites) doit être entrepris et annexé à l’acte de vente.
Validité du diagnostic :
Le diagnostic Termites est valable dans tous les cas pour une durée de 6 mois.
Les textes de loi :
La Loi du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages.
Obligatoire depuis quand :
Ce diagnostic plomb (CREP) est obligatoire depuis le 27 avril 2006 pour les ventes, et obligatoire depuis le 12 août 2008 pour les locations.
Contexte :
Lors de la vente de biens immobiliers construits avant le 1er janvier 1949, l’acquéreur doit être tenu informé du risque d’accessibilité au plomb dans le logement vendu au travers d’un rapport d’expertise plomb.
ATTENTION : depuis le 12 août 2008, ce diagnostic est également obligatoire lors de la mise en location d’un bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949.
Validité du diagnostic :
Les textes de loi :
LOCATION : Le mesurage "Loi Boutin"
Obligation du bailleur :
La loi Boutin vous oblige à mentionner la surface habitable sur tout nouveau bail, précisant la surface de la chose louée.
Elle s’applique qu’aux résidences principales, en locations vides. Ne sont pas concernées les locations meublées, secondaires et saisonnières.
La superficie habitable se calcule dans tous les cas, alors que la superficie Carrez ne se calcule qu’en copropriété. La superficie habitable se mentionne dans un bail, alors que la superficie Carrez se mentionne dans un acte de vente.
La superficie habitable est la surface de plancher totale construite, après la déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, cages d’escaliers, marches, gaines, embrasures des portes et fenêtres.
Sont exclues du calcul : la superficie des combles non aménagés, les caves, sous-sols, remises et garages, les vérandas et terrasses, loggias, balcons, locaux communs et autres dépendances du logement. Les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Attention, la superficie habitable et la superficie Carrez sont différentes et ne sont ni calculées de la même façon, ni pour répondre aux même questions. La différence fondamentale, tient au fait que les combles non aménagés, tous les sous-sols, les caves, remises, garages terrasses, loggias, balcons, vérandas ou autres volumes vitrés en autres ne rentrent pas dans le calcul.
Validité : Durée illimitée en l’absence de modification intérieure ou de travaux ultérieurs.
METRAGE (loi carrez)
Obligatoire depuis quand :
Le métrage de la surface habitable selon la loi Carrez est obligatoire depuis le 19 juin 1997.
Contexte :
Le métrage Carrez de la surface habitable s’applique à tous les lots de copropriété supérieurs à 8 m2.
La superficie privative du bien doit être déclarée et garantie lors de la promesse de vente (sous peine de voir celle-ci déclarée nulle). Le prix pourra aussi être réduit si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle déclarée.
Validité du diagnostic :
Le métrage Carrez de la surface habitable d’un bien est définitif en l’absence de travaux la modifiant (ex. : ajout ou retrait d’une ou plusieurs cloisons).
Les textes de loi :
